챕터 12 Value -2

 

A. APPRAISAL PROCESS

 

1. DEFINE THE PROBLEM 문제 정의

 

2, MAKE A PRELIMINARY STUDY 사존조사

 

3. GATHER DATA

 

1). SPECIFIC DATA : PROPERTY에 관련된 DATA

2). GENERAL DATA : 나머지 모든 DATA  [PHYSICAL, ECONOMIC, GOVERNMENT, SOCIAL]

 

4. ANALYZE DATA

 

5. RECONCILIATION AND FINAL ESTIMATE

 

 -AVERAGE 나오면 무조건 오답

- 주로 SALES COMPARISON 방법 사용 [집같은 경우]

- COST APPROACH 는 박물관, 교회, 도서관 ,학교 등에 사용

- INCOME APPROACH는 투자 부동산에 자주 사용

 

* NARRATIVE REPORT 

 

-COMDEMNATION할 때 자주 씀 [커머셜 부동산]

- 사건사항에 대한 상세한 설명이나 이야기를 담은 문서

 

 

 

B. THE THREE APPRAISAL APPROACHES

 

 

1. SALES COMPARISON OR MARKET DATA APPROACH

 

2. COST APPROACH

 

- REPLACEMENT COST = 부동산을 새로 짓는데 드는 비용 [노동,재료, 설계]

- REPRODUCTION COST = 부동산을 원래대로 복원하는데 드는 비용

 

-SQUARE FOOT METHOD = 면적에 기반하여 가격 산정

-CUBIC FOOT METHOD = 부피에 기반하여 가격 선정,  높이까지 판단하는 것, 주로 WAREHOUSE 

- UNIT IN PLACE METHOD = 바닥,벽,지붕, 히팅, 에어컨등 모든 물품들을 각각 전부 가격 산

 

-PHYSICAL DETERIORATION

물리적 손상 또는 악화, 지붕의 누수, 벽의 균열, 바닥의 침하, 낡은 시설등이 예이다.

- FUNCTIONAL OBSOLESCENCE

기능적 낙후, 예를 들어 100년전 인테리.. 구식의 레이아웃, 인테리, 기술적으로 비효율적.

- ECONOMIC OBSOLESCENCE

외부요인 낙후,  자기 바운더리 밖에서 바뀐거라 컨트롤이 X

그래서 항상 ALWAYS INCURABLE

 

 

3. INCOME APPROACH

 

1) POTENTIAL GROSS INCOME = PGI

PGI-VACCNCY-RENTAL LOSS = EFFECTIVE GROSS INCOME = EGI

 

EGI-OE[OPERATION EXPENSE] = NOI [NET OPERATING INCOME]

 

 

I = NOI

R= CAPITALIZATION RATE

V= VALUE

 

I = R X V

 

GROSSS RENT MULTIPLIER  , GROSS INCOME MULTIPLIER

 

GRM = SP / NONTHLY RENT

GIM = SP / ANNUAL RENT