챕터 10 Lease

A. LANDLORD AND TENANT

 

1. LEASEHOLD ESTATES 

 

 

1). EASTATE FOR YEARS [TENANCY FOR YEARS] = 리스의 기간이 정해져 있다.

 

- 둘중에 하나가 죽거나 판매되도 TENANT의 영향이 없다

-ORAL이나 WRITING 모두 가능하지만 1년 이상시에는 WRITING만 ENFORCABLE 하다.

 

2) ESTATE FROM PERIOD-TO-PERIOD [PERIODIC TENANCTY]

 

- TERMINATION NOTICE를 꼭 줘야 한다.

 

3)ESTATE AT WILL [TENANCY AT WILL]

 

- 동의를 얻어 불특정기간을 사는 것이다.

- 둘 중에 하나가 죽으면 TERMINATION 된다.

- TERMINATION 통보 꼭 줘야 한다.

- 조지아주에 집주인은 60일, 임차인은 30일 서면 통지를 해야 한다.

 

4) ESTATE AT SUFFERANCE

 

- HOLDOVER TENANT 눌러앉은 테넌트

- 법적인 기간이 끝났는데도 눌러앉아 사는 것을 의미

 

 

 

 

2. NONDISTURBANCE AGREEMENT

 

부동산 압류, 파산 상황에서도  TENANT를 지켜주는 제도

 

3. LEASE OPTION

 

리스가 끝날때나 리스중일때 이 건물을 내가 살수 있게 해주는 권리를 계약서에 넣어주는 것

 

 

4. TYPE OF LEASE

 

 1) GROSS LEASE 

 

= LEASE시에 렌트비만 내고 나머지는 안 내는 것, 주로 RESIDENTAIL LEASE

 

2)  NET LEASE

 

= 리스시 모든 비용을 전부 TENANT가 내는 것 주로 COMMERCEAL  관련 LEASE

 

3) GRADUTED LEASE

 

- ESCALATOR CLAUSE 라고도 함

 

4) PERCERTAGE LEASE 

 

- 일정 페이도 하고, 수익금의 얼마를 가져가는 것을 하는 리스

 

5) GROUND LEASE

 

대표적인 LET LEASE

 

 6) SALE-LEASEBACK

 

- 건물을 팔고 내가 그 리스로 들어가는 것

주로 현금흐름 목적으로 사용

 

7) STRAIGHT LEASE

 

가장 일반적인 리스 [고정 이율로 ]

 

5. LANDLORD'S REMEDIES IF THE TENANT DEFAULT

 

EVICTION 불법퇴거

UNLAWFUL DETAINER 불법점유

 

6. TEANT'S TEMEDIES IF THE LANDLORD DEFAULT

 

- 반대인 경우 우리는 CONSTURCTIVE EVICTION이라고 한다.

- 일반적으로 죽는다고 해서 리스가 터미네이션 되지는 않으나 두가지 예외가 있다

1) TENANCY AT WILL, 2) LIFE ESTATE

 

 

 

7. MANAGEMENT FEE

 

는 네고시어블하다.

 

고정된 캐쉬,

랜트 콜렉티브의 퍼센티지

어느 다른 방식

 

모두 가능하다.

 

 

 

8. Functions of the property manager

 

-Rent schedule [공실이 업게 만드는 것]

-Collecting Rents [렌트비 미리 받는거] [주의 디파짓은 항상 TRUST ACCOUNT에 넣기]

-KEEPING TEANTS [[TURNOVER IS COSTLY 그렇기 때문에 매니저 최고의 성과는 테넌트를 지키는 것이다]

- PROPERTY MAINTENANCE

1) PREVENTATIVE MAINTENANCE - 고장을 예방하기 위해 정기적으로 수리를 해주는 것. [지붕 교체, 배관 시스템등]

2) CORRECTIVE MAINTENANCE -고장이 날 시에 수리

3) ROUTINE MAINTENANCE - 일상적인 보수 수리. [예 전구교체, 수도꼭지 교체, 문 기름칠 등]