미국 부동산 리얼터 시험 챕터 6 AGENCY

 

1. TYPE OF AGENCY

 

1) ACTUAL AGENCY

-관계를 명확히 하고 맺어진 것

 

2) OSTENSIBLE AGENCY

-3자가 부동산 소유주의 대리인으로써 계약에 참여하는 것

 

3) IMPLIED AGENCY

- 말이나 행동등등로 에이전시가 맺어짐

 

 

2. UNUNIVERSAL AGENT와 GENERAL AGENT 차이

 

UNIVERSAL AGENT 

 

- 광범위한 권한을 가졌으며, CLIENT의 대부분의 사항들을 대리할 수 있는 권한이 있다.

-예를 들면 재산, 금융거래, 법적 대리 의 모든 것에 대해 대리가능하다.

- 미성년 아동의 임명된 보호자는 아동을 대표할 권리가 있다. 한 예를 들면

 

 

GENERAL AGENT

 

- 특정 범위 내에서만 권한을 가진다.

- 그 권한은 명시적으로 정의되어 있다.

- PROPERTY MANAGER라고도 불린다.

 

-SPECAIL OR LIMITED AGENT도 있는데, 대부분 SELLER BROKER, BUYER BROKER가 여기에 속한다.

 

 

 

3. TERMINATION OF THE AGENY AGREEMENT 

 

1. PERFORMANCE - 모든게 끝이 날때 2. EXPIRAITON - 계약이  종료될때3. REVOCATION - 의뢰인 [PRINCIPAL]은 계약을 해지할수 있다. 그러나 이미 지급한 서비스에 대해서는 에이전트에게 돈을 지불해야 한다.4. RENUNCIATION - 에이전트가 포기할때 . 정당한 이유가 없다면 계약위반으로 책임을 질 수 잇다.7.5. abandonment - agent가 노력을 하지 않은거 같으면 , 의뢰인은 타당한 이유로 종결할수 있다.6. agreement7. death : 오직 ageny 관계에서만 가능하단느 것.8. incapacity : 무능력자가 될시에. 예를 들어 파산을 했다거나, 사고로 코마 상태가 된다거나.. 9. supervening illegally :  계약이나 행위에 불법적인 일이 포함되었을 때.10. extinction : 

 

 

4. Disclosure to third parties.

 

- 부동산 거래에서 판매자 또는 대리인이 부동산 관련 정보를 구매자나 중개인, 또는 3자에게 제공하는 것을 의미.

 

1)  latent defect  : 숨겨진 결함. 부동산 소유자도 모르는 결함.2)  patent defect : 명백한 결함. 3) puffing :  부동산 거래시에 부동산 중개인이 과장된 광고, 주장을 하는 표현

4) gergia stigmatzed property law : 좋지 않은 소문의 난 집. [구매자가 물어보지 않으면 먼저 말해줄 필요는 없음]

 

 

 

 

B. AGENCY CONTRACTS

 

 

1: ALL COMMSIONS ARE PAID TO THE BROKER

 

 

2. TYPES OF LISTINGS :

 

1) OPEN LISTING : 모두에게 오픈되어 있다. 공개 매물 등록

여러 중개인에게 제시가능

 

2) EXCLUSIVE AGENY LISTING:

부동산 판매시 하나의 중개인과 가능

 

 

3) EXCLUSIVE RIGHT TO SELL LISTING : 

마찬가지로 하나의 중개인에게 위탁하며, 매매 전체에 대한 권한을 위탁한다.

 

4) NET LISTING :

 

커미션을 퍼센티지가 아닌 일정 금액을 받고 거래한다는 계약

 

 

 

3. THE RIGHT OF COMMSION

 

만약 계약 과정에서 커미션을 안 주기로 하는 분쟁이 일어날 시,

브로커는 다음을 증명해야 한다.

 

1) VALID REL ESTATE LICNESE

2) WRRITTED LISING AGREEMENT

3) PROVE PROCURING CAUSE-  거래가 성사되는데 일어난 일련의 모든 과정

 

 

4.

1. Material Facts (중요 사실): "Material Facts"는 부동산 거래에 있어서 중요하고 핵심적인 정보나 사실을 나타냅니다. 이러한 사실은 부동산의 가치, 상태, 구조, 법적인 문제, 환경적 영향, 그 밖의 부동산 거래에 영향을 미칠 수 있는 중요한 정보를 포함합니다. 판매자나 중개인은 "Material Facts"를 솔직하게 공개해야 하며, 구매자에게 이러한 정보를 숨기지 않고 알려야 합니다. 이것은 거래의 투명성과 신뢰성을 보장하기 위한 중요한 요소입니다.
2. Ministerial Acts (직무행위): "Ministerial Acts"는 중개인이 부동산 거래에서 단순히 지시에 따라 움직이고 서류 작업, 일정 조정, 정보 전달, 현금 관리, 통신 등과 같은 민원 사항을 처리하는 것을 나타냅니다. 중개인이 특별한 의견이나 판단을 내리지 않고 단순히 지시에 따라 일을 수행하는 것이므로 중립적이고 객관적인 역할을 수행합니다.

차이점:

• "Material Facts"은 부동산 거래에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 정보를 나타냅니다.
• "Ministerial Acts"은 중개인이 단순히 지시에 따라 행동하고 일을 처리하는 것을 나타내며, 중립적인 역할을 수행합니다. 중개인은 여기서 자체적으로 의견을 내거나 판단을 내리지 않습니다.

요약하자면, "Material Facts"는 거래에 영향을 미치는 중요한 정보를 나타내고, "Ministerial Acts"는 중개인이 단순히 지시에 따라 행동하는 역할을 나타냅니다.

 

 

 

5. TERMINATION OF AN AGENCY RELATIONSHIP

 

IF AN AGENCY CONTRACT DOES NOT CONTAIN SPECIFIC DATE OF TERMINATION, IT WILL TERMINATE IN ONE YEAR.

 

 

6.  DUAL AGENCY와 DESIGNATED AGENCY 차이

 

dual agency는 하나의 에이전트가 구매자와 판매자를 동시에 대표하는 것에 비해 designated agency는 서로 다른 에이전트가 각각 구매자와 판매자를 대표하여 이해 관계의 충돌을 줄이고 각 당사자에게 더 나은 서비스를 제공하는 방식입니다. Designated agency는 이해 관계의 충돌을 최소화하며 신뢰와 투명성을 강조하는 경향이 있습니다.

 

 

7.

 

"AS IS" 조건은 부동산이나 물품을 판매할 때 판매자가 해당 물건의 상태에 대해 어떠한 보증도 제공하지 않음을 나타내는 표현입니다. 판매자가 "AS IS" 조건을 사용하면 구매자에게 해당 물건의 현재 상태와 결함을 인지하고 스스로 책임지도록 하는 것입니다.

여기에서 중요한 점은 판매자가 "AS IS" 조건을 사용하더라도 숨겨진 결함(예: 미국에서는 latent defects로 불림)에 대한 공개 의무가 여전히 존재한다는 것입니다. 숨겨진 결함은 보통 구매자가 보지 못하거나 합리적으로 발견할 수 없는 결함을 의미합니다. 이러한 결함은 판매자에 의해 알려지지 않았더라도 공개되어야 합니다.