미국 부동산 리얼터 시험 챕터 3. OWNERSHIP

 

PROPERTY OWNERSHIP 의 종류

 

A. SEVERALTY OWNERSHIP  = 단독 소유권

 

- 예 ) ONE PERSON, LEGAL PERSON, CORPORATION 

 

B. CONCURRENT OWNERSHIP = 공동 소유권

 

1. TENANCY IN COMMON [가장 일반적 형태] TIC 라 부름

 

- 3명의 지분이 같을 필요가 없다 [협상이 가능하다]

-모두 각자의 타이틀을 가지고 있다

-UNDIVIDED 속성을 가지고 있다 [지분이 다르다고 해서 권리가 나누어지지는 않는다.]

-100% PROPERTY를 사용할 수 있다는 말이다

-100% PROPERTY를 사용할 수 있다는 것을 UNITY OF POSSESION 이라고 한다.

-지분을 팔 시에 A,B의 동의가 필요하지 않다. [TRANSFER SHARE WITHOUT THE CONSENT OF THE OTHER OWNERS]

 

2.JOINT TENANCY 

 

- WILL , 상속이 안된다

-상속이 안되니까 probate 필요가 없다.

-셋의 지분이 항상 같다 [UNITY OF INTEREST]

-RIGHT OF SURVIVORSHIP [한 사람이 죽을 시에 유산X , 나머지 A,B에게 지분이 나누어진다

- TITLE이 하나다.

- TIME - 동일한 시간에 관련 계약을 한다.

- 한 사람이 지분을 팔 시에, 그 사람과의 계약은 TIC가 된다.

 

3. TENANCY BY THE ENTIRETY.

 

-부부간의 공동 소유

- JT랑 흡사하다.

- 소유권은 두 사람이지만 부부를 한 사람으로 보기 때문에 100% 로 간주한다 . 남편, 아내가 50% 50%이 아니다.

-만약 그 둘이 이혼할시에 TIC로 변경된다.

 

 

*RIGHT OF SUVIVORSHIP을 가진 것들

 

- JOINT TENANCY

- COMMUTIYY PROPERTY.

- TENANCY IN ENTIRETY

- 중요 TIC는 이 성격을 가지지 않

 

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OTHER FORMS OF  CO- OWNERSHIP  다른 형태의 공동 소유

 

A. COMMUITY PROPERTY.

 

- SEPERATE PROPERTY [결혼전에 갖고 있는 재산]

에 관한 PROPERTY.

- 결혼 후 PROPERTY는 부동산, 동산 모두를 간주한다.   그러나 GIFT는 간주되지 않는다.

 

 

B. TENANCY IN PARTERSHIP [BUSSINESS PURPOSE] 비즈니스 목적 

 

1. GENERAL PARTENERSHIP

 

-경영과 지분 모두 참여한다. 

 

2. LIMITED PARTNERSHIP

 

-경영 X 어떤 책임도 없으며 자기 투자 금액만큼의 손실만 감수한다.

 

예를 들어

 

어떤 회사가 망해서 50만불의 빚이 있을 시에

GP는 50만불 모두를 갚아야할 의무가 있다면

LP는 투자한 금액이 만약 1만불이라면 1만불의 손해만 감수하고 나머지 책임이 없다는 뜻이다.

 

3. LLC [LIMITED LIABILITY COMPANY

 

-세금 감면을 위해 주로 사용

 

4. TRUSTS.

 

Trusts는 재산 관리와 관련된 법적 장치로, 한 개 이상의 사람이 재산을 관리하고 유지하는데 도움을 받을 수 있는 구조입니다. 일반적으로 이러한 구조는 법적인 문서나 계약에 근거하여 설정되며, 재산을 신탁자(Trustor)가 위임하고 수탁자(Trustee)가 관리하며, 수익자(Beneficiary)가 수익을 받는 방식으로 운영됩니다.

Trusts의 주요 구성요소는 다음과 같습니다:

신탁자(Trustor): 재산을 신탁에 맡긴 사람이며, 이를 통해 특정 목적을 달성하고자 합니다.
수탁자(Trustee): 재산을 관리하고 유지하는 책임을 지는 사람이나 단체로, 이를 통해 명시된 목적을 수행하게 됩니다.
수익자(Beneficiary): 재산에서 혜택을 받을 수 있는 사람 또는 단체입니다. 수익자들은 수익을 받거나, 재산의 일부 또는 전체를 획득할 수 있습니다.
Trusts는 일반적으로 재산 보호, 상속 계획, 부동산 관리, 미성년자 또는 특정 상황에 대한 재산 관리를 위해 사용됩니다. 이러한 구조를 통해 재산 관리와 분배에 대한 투명성과 특정 목적을 달성하기 위한 명확한 지침을 설정할 수 있습니다. 각각의 Trusts 유형은 목적, 구조, 운영 방식 등에 따라 다양하게 분류됩니다.



TRUST 종류


1). TESTMENTARY TRUSTS = 유언에 의한 TRUST

2). LIVING TRUST = 살아 있을때 존재하는 TRUST

3). LAND TRUST- TRUSTOR가 BENEFICIAY 일때 [BENENFICIAY가 누군지 알수 없음]

- RETAIN CONTORL OVER 나오면 이게 답

4). REAL ESTATE INVESTMENT TRUST [REIT] = 부동산 투자 관련

 

 

5. SYNDICATES = 부동산 투자 그룹

6. CONDOMINIUM OWNER SHIP

 

- 독립성이 있다. [사무실 하나가 망해도 거기만 피해를 보지, 나머지에 피해를 보지 않음

-건물 내 사무실 하나를 FEE-SIMPLE ESTATE로 간주 하고,

그 외에 엘리베이터, 주차장 같이 다른 사무실과 공유하면 COMMON ELEMENT라고 한다.

-COMMON ELEMENT는 TIC의 성격을 지닌다.

-콘도 사용자는 CONVENANT와 CC&R을 준수해야 한다.

- 조지아 콘도법에 의하면 (GEORGIA CONDOMUNIUM ACT)

처음 콘도를 살때 7일 안에 취소가 가능하다. (7 DAYS RIGHT OF RESCISSION)

그러나 리 세일때는 7일 간의 취소 권리가 없다.

-조지아 타임쉐어 법에 의하면 [GEORGIA TIMESHARE ACT)

타임쉐어 프로젝트에 관한 모든 정보가 담긴 서류를 꼭 줘야 한다. [PUBLIC OFFERING STATEMENT)

- 마찬가지로 7일 이내 위약금업이 취소가 가능하다.

 

 

7. COOPERATE OWNERSHIP

 

- PROPRIORITY LEASE 의 성격을 띈다

- PROPRIORITY LEASE = 

 

 

* CONDO와 CO-OP의 성격차이에 대해 시험에 많이 나오는데

 

CONDO는 REAL PROPERTY

CO-OP은 PERSONAL PROPERTY. 이다