미국 부동산 리얼터 시험 챕터 2 : RIGHT

 

1. ONWERSHIP

 

BUNDLE OF RIGHT : 소유권 전체를 의미 - 재산 소유와 관련된 사용 ,점유, 담보, 매각처분 등의 모든 권리 (USE OR

CONTROL, POSSESSION, DISPOSITION, ENJOYMENT) 

 

 

2. ENCUMBRANCES : 부동산 OWNERSHIP에 영향을 주는 모든 부담 즉 걸림돌

 

A. Governmenal right = .RIGHT ENCUMBRANCES

 

-POLICE POWER [정부가 시민의 안전, 복지를 위해 법을 제정] [LAW= 나오면 이게 정답]

-EMINENT DOMIAN [정부가 공공 목적을 위해 개인 사유지 매입 가능 권리]

여기서 문제가 생길시에 소유주는 정부에 소송을 걸수 있는데 이것을 INVERSE CONDEMNATION 이라고 한다.

-TAXATION

-ESCHEAST [죽었는데 물려받을 사람이 없을 시에 정부가 몰수하는 권리]

 

앞글자만 따서 PETE 라고 한다.

 

B. PRIVATE ENCUMBRANCES 

 

가장 우선적인 권리는 : PROPERTY TAX 이고

그 다음은 MECHANIC'S LIEN 이다.

'DATE OF RECORING' - 항상 기록되어야 있어야 한다는 것을 명심

 

PRIVATE ENCUMBRANCES 에는

 

SPEICIFIC LINE 과 GENERAL LINE로 나뉜다

 

SPEICIFIC LINE은 특정 부동산에만 걼 있는 권리이며

 

-PROPERTY TAX LIEN [대표적]

-MORTAGE LIEN

-MECHANIC'S LINE [세금 다음으로 가장 우선적이다. 우리나라 건축 유치권을 생각하면 된다]

-VENDEE'S LINE

-ATTACHMENT LIEN 이 있다

 

GENERAL LIEN 은 그 외 모든 부동산에 걸수 있는 권리이다.

 

-JUDGEMENT LIEN이 대표적이다.

 

또한 

 

VOLUNTRAY OR INVOLUNTRAY로 나뉘는데 

 

첫번째는 자발적인 LIENS이다. 

 

예를 들어 모기지론이 있다. 이것은 내가 선택한 모기지라는 것을 생각하자.

두번째는 비자발적 즉, 텍스 등등이 있다.

 

 

C. 

 

 

 

3. ESTATES IN LAND

 

A.  FREEHOLD ESTATES(부동산 소유권) -INDEFINITE PERIOD OF TIME 을 가지는 성격

 

1. FEE SIMPLE ABSOLUTE

- most of complete ownership of right

 

2. CONDITIONAL FEE = DEFEASIBLE FEE 같은 말 = 소유권이 상실될수 있는 소유 형태

 

1) FEE SIMPLE DETERMINABLE

'so long as'  . 'revert'

- 조건을 어길시에 타이틀 자동 반환이 가능 , legal 효력 x

예를 들면 granter가 교회로 쓴다 하여 부동산을 빌려줬는데 그러지 않으면 자동으로 반환이 됨

 

 

2) FEE SIMPLE ON CONDITION SUBSEQUENT

'on the express condion'

-자동 반환이 안되기에 소송이 필요, legal 효력 o

예를 비슷하게 들면 granter는 이 땅이 자동으로 반환이 되지 않기 때문에 소송을 걸어야함

 

 

3. LIFE ESTATES

1) ORDINIALY LIFE ESTATE

2) LIFE ESTATE PUR AUTRE VIE

 

4. LEGAL LIFE ESTATES.

a) dower - 남편이 죽을시 가지는 와이프의 권리

b) curtesy  -와이프가 죽을시 가지는 남편의 권리

c)homestead protection - primary 홈 가지고 있을 시 은행으로부터 가압류 당하지 않도록 해주는 권한

 

 

 C. PRIVATE ENCUMBRANCES WHICH AFFECT THE USE OF PROPERTY.

 

1. EASEMENT

 

1) Easement appurtenant = 종속된 이스먼트

 

예를 들면 shared driveway.

 

2) Easement in gross

 

예를 들면 전봇대, 철도회사, 전기회사

 

3) creaation of easements

 

-grant, reservation, agreement, necessity, prescription 에 의한 이스먼트

 

4) termination of easements

 

이스먼트의 종결은

 

-Release, merger, expiration,. abandonment, prescription, nesseity

에 의해 가능하다

 

5) License

 

다른 사람의 땅을 사용할수 있는 개인 허가이며, 권리가 아니라 Personal privilege이다.

 

 

2. private restriction

 

1) Convenants  = 하나의 약속

-subdivision에 많이 사용됨

\

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

B. NON FREEHOLD ESTATES [lease-than]

- LEASE 성격을 띄기 때문에 INDEFINETE 가 아니다.

 

 

 

단어

 

DOMINANT TENEMENT : 이웃한 부동산에 '권리'를 행사하는 측

SERVIENT NENEMENT : 상대에게 사용권을 부여하게 되는 의무를 지는 측 

INTESTATE : 유언장을 남기지 않은

LIEN : 유치권

MONETARY : 금전적인

Duration : [length of existence] 기간이라는 측면

 

 

"Actual annexation"과 "constructive annexation"은 부동산법에서 사용되는 용어로, 부동산과 관련된 소유권이나 권리에 대한 물리적 또는 법적 연결에 대한 차이를 나타냅니다.

1. Actual Annexation (실제 부착): Actual annexation은 부동산의 물리적인 연결을 나타냅니다. 즉, 물건이나 구조물이 부동산에 실제적으로 연결되어 있는 경우를 말합니다. 이것은 부동산에 대한 소유권 또는 소유권 이전에 영향을 미치는 물리적 연결을 의미합니다.

예를 들어, 건물에 대한 토지 소유권은 실제 부착의 예입니다. 건물이나 구조물이 지상에 직접 지어져 있기 때문에 토지와 물리적으로 연결되어 있습니다.

1. Constructive Annexation (법적 부착): Constructive annexation은 법적인 연결을 나타냅니다. 이것은 부동산 소유권이나 권리가 법적으로 연결되어 있지만 물리적으로는 연결되어 있지 않은 상태를 나타냅니다. 법적으로 해당 부동산과 관련이 있으나 물리적으로는 연결되어 있지 않을 수 있습니다.

예를 들어, 지하의 광물권이나 지상의 전매권은 법적 부착의 예입니다. 이러한 권리는 물리적으로 연결되어 있지 않지만 법적으로 부동산과 연관이 있으며 해당 부동산에 대한 권리를 영향을 줍니다.

요약하자면, actual annexation은 물리적 연결을 나타내며 부동산에 직접적으로 물리적인 물건이 연결된 것을 의미하고, constructive annexation은 법적 연결을 나타내며 부동산에 대한 권리나 소유권이 법적으로 연결된 것을 의미합니다.

 

 

 

 

 

• Covenant (계약): Covenant는 일반적으로 소유자가 특정 행동이나 제한을 준수하기로 동의하는 법적인 약속이며, 소유자 간에 서로 약속하는 내용을 담습니다. Covenant를 어길 경우, 법적인 조치와 손해배상이 가능합니다.
• Condition (조건): Condition은 부동산의 소유나 이전에 대한 특정 조건을 나타냅니다. 조건이 어길 경우, 소유권을 상실할 수 있습니다. 이는 일종의 부동산 소유권이나 이전에 대한 "만약" 형태의 규정이라고 생각할 수 있습니다.