1. discount point : 1) Lendor에 yield를 increase 하기 위해
2) interest를 buyer를 위해 낮추려고
3) 1 discount point = 1 % loan amount
2. Fed [Federal reserve board]
1. discount point = 이자율 조정
2. reserve requirement =예금을 일정 비율로 보하도록 요
3. tresury security = 국채 매입, 공급을 통해 통화 공급 조절
3. Hypothecation
재산이나 자을 담보로 대출을 받는 과정
borrower is alloweed to retain posseission and control of the property when the loan is made
4. Lien theory and title theory
1) Lien theory
1. mortage - lien
2.저당권 이론 - 부동산 소유권은 저당권자에게 있다.
3. 대출을 다 갚으면 satisfaction이 되면서 유치권이 제거된다
2) Title theory
1. deed of trust - title
2. 소유권 이론 - 부동산 소유권이 실질적으로 대출을 받는 금융기관에 있다.
3. equitable title이 있다.
4. defeasance cluase in deed - 대출을 다 갚으면 대출 기관은 소유권을 포기할 의무가 있는 clause
C. instruments used in a mortage loan agreement 주택 담보 대출 계약
1. PROMISSORY NOTE [DEBT INSTRUMENT] = 어음
-EVIDENCE OF DEBT = 내가 너에게 돈을 빌렸다는 증서
- NEGOTIABLE INSTUMENT = 양도 가능이 가능
- HOLDER IN DUE COURSE = 정당한 소지자여야 한다.
2. TRUST DEED
- POWER OF SALE DEED가 있으면
TITLE이 있으니 바로 FOLCOSURE이 된다.
이 말은 즉슨 법정을 갈 필요가 없다는 것.
3.SECURITY DEED
-조지아만 가능
D. LENDER'S REMEDIES UPON DEFAULT = 채권자 채무불이익시 조치
1. JUDICAL FORECLOSURE
- POWER OF SALE이 없기 때문에 법원 소송으로 간다.
-DEFICIENCY JUDGEMENT- FORCLOSURE 세일시에 40에 구매가 되었는데 융자금액이 42만이면
2만불에 대한 JUDGEMENT를 신청할수 있고, 채권자는 채무자에게 그 차액을 내라고 할수 있다. 안되면 감빵행
2. NON-JUDGEMENT FORCLOUSRE
코트를 갈 필요가 없다.
3. STRICT FORECLOSURE
-데드라인 주고 해결 안될시 바로 포클로져
4. DEED IN LIEU OF FORECLOSURE
- FORCLOSURE 대신에 DEED를 넘긴다.
5. SHORT SALES
- 포클로저가 되기 전에 집을 싸게 파는 것.
- 대출잔액보다 낮은 가격으로 집을 파는 것
E. CLAUSE THAT PROTECT THE LENDER IN A DEFAULT
= 렌더가 프로텍트 할수 있는 조항
1. ACCELERATION CLAUSE [DUE ON DEFAULT]
- 특정 상황이나 조건이 발생시에 대출금의 전액이나 그 일부를 바로 상환해야 하는것.
F. ALIENATION CLAUSE [DUE ON SALE] = 부채 청산 조항
- 쉽게 말하면 누구에게 타이틀 넘길때 다 갚지 못하면 못 넘기는것.
-부동산 소유자가 부동산을 판매할때 추가적인 동의나 특별한 절차를 거쳐야 한다.
-이 조항은 LOAN ASSUME를 못한다.
- 부동산 거래에서 대출을 어떤 개인이나 단체가 이어받는 것을 의미.
E. ESCALATION CLAUSE
-프라이머리 프로퍼티가 인베스트 홈으로 바뀔시 이자율이 올라가는 것이 예
-인상조항 , 예를 들면 임대료의 상승
F. PREPAYMENT CLAUSE
= 대출금을 계약된 기간보다 빨리 상환할 떄 발생하는 수수료 또는 조건
G. EXCULPATORY CLAUSE
= 면책조항, 특정 상황이나 조건에서 당사자의 책임을 제한하거나 면제함
= 그래서 DEFECIENCY CLUASE를 못하게 함.
F. SUBORDINATION CLUASE
시험 나옴
순위를 양보하는 의미인데
여러 대출이 끼어 있을 경우에 각 채권의 우선 순위를 정하는 것이다.
Subordination clause(열하 조항)은 주로 부동산 재정거래에서 사용되며, 여러 대출이나 채무 간의 우선 순위를 규정하는 조항입니다. 이 조항에 따라 새로운 대출이나 부동산 거래가 이전에 존재하던 채권보다 낮은 우선 순위를 갖게 됩니다. 이것은 주로 부동산을 담보로 한 대출들 간의 우선 순위를 정하는 데 사용됩니다.
예시를 통해 설명하겠습니다:
상황: 가정 소유자가 집을 보유하고 있으며, 이미 100,000달러의 모기지 대출을 갚고 있다고 가정합니다.
- 첫 번째 모기지 대출 (우선 순위):
- 원래 대출: 100,000달러
- 현재 대출 잔액: 80,000달러
- 두 번째 모기지 대출 (열하된 대출):
- 새로운 대출: 50,000달러
- subordination clause에 따라, 이 대출은 첫 번째 대출에 비해 우선 순위가 낮음을 명시.
이후, 집이 팔리게 되면, 첫 번째 모기지 대출을 먼저 상환한 후 남은 금액을 사용하여 두 번째 모기지 대출을 상환합니다. 즉, 우선적으로 첫 번째 대출을 갚고 남은 금액만을 이용하여 두 번째 대출을 상환합니다. 이렇게 함으로써, 각 대출의 우선 순위를 존중하면서 정리할 수 있습니다.
그러니까 SUBORDINATION CLAUSE가 있는 조항ㅇ이 우선 순위가 된다.
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